Один дом в год: ваш простой 10-летний путь к финансовой гибкости — Side Hustle Nation

      Side Hustle Nation стремится повысить вашу личную прибыльность. Для этого мы часто сотрудничаем с компаниями, разделяющими эту миссию. Если вы зарегистрируетесь или совершите покупку по ссылке одного из наших партнёров, мы можем получить вознаграждение — без дополнительных затрат для вас. Узнайте больше. Хотите план действий, чтобы создать денежный поток с использованием времени и долгосрочное состояние без сложности традиционных бизнес-предприятий?

      Dustin Heiner снова в эфире, чтобы поделиться своей проверенной стратегией: покупать по одной прибыльной инвестиционной собственности в год в течение 10 лет.

      Звучит легче, чем делается, но Дастин досрочно вышел на пенсию за счёт денежного потока от своих более чем 30 сдаваемых в аренду объектов недвижимости и теперь помогает другим повторить его успех на MasterPassiveIncome.com.

      Дастин рассматривает недвижимость как бизнес по созданию дохода, а не как спекуляцию. Он выстроил системы, которые генерируют стабильный ежемесячный денежный поток при наращивании капитала — и его 16-летняя дочь только что приобрела свою первую недвижимость, используя те же стратегии.

      (Посмотрите бесплатный стартовый курс по инвестированию в недвижимость от Дастина и узнайте больше о его проверенных системах.)

      Настройтесь на Эпизод 691 шоу Side Hustle, чтобы узнать:

      Как находить объекты с положительным денежным потоком на сегодняшнем рынке

      Точный процесс формирования команды, который предотвращает кошмары арендодателя

      Креативные варианты финансирования с минимальными первоначальными взносами

      Mint Mobile — сократите счёт за мобильную связь до $15 в месяц!

      Indeed – начните нанимать СЕЙЧАС с рекламным кредитом $75 для улучшения вакансии!

      OpenPhone — получите скидку 20% на первые 6 месяцев!

      Shopify — зарегистрируйтесь на пробный период за $1 в месяц!

      Policygenius — сравните бесплатные предложения по страхованию жизни от ведущих компаний и узнайте, сколько вы можете сэкономить.

      План финансовой свободы на 10 лет

      Стратегия Дастина удивительно проста: перестаньте думать как инвестор, начните думать как строитель дохода.

      Не надейтесь на рост цен или на удачное время рынка. Сосредоточьтесь на объектах, которые приносят положительный денежный поток с первого дня.

      Вот как это работает:

      Год 1: купите одну недвижимость, которая даёт $300 в месяц денежного потока

      Год 10: владение 10 объектами, приносящими $3,000–$5,000 в месяц пассивного дохода

      Но настоящая магия происходит через то, что Дастин называет «шесть способов заработать» на недвижимости:

      Ежемесячный денежный поток — немедленный пассивный доход

      Вынужденное удорожание — покупка ниже рыночной стоимости и ремонт

      Рыночное удорожание — исторически цены на недвижимость удваиваются каждые 15 лет (комментарий Дастина)

      Погашение ипотеки — арендаторы платят ваш основной долг по кредиту

      Налоговые преимущества — амортизация и списание расходов

      Перераспределение капитала — использование накопленного капитала для финансирования дополнительных покупок

      Одна собственность стоимостью $150,000 с первоначальным взносом $15,000 может принести более $650,000 общей прибыли за 30 лет — и это без учёта роста арендной платы.

      Поиск денежного потока на «недоступном» рынке

      «Жильё недоступно везде!» — можете подумать вы. Но дочь Дастина только что купила дом с 3 спальнями и 2 ванными в Огайо за $125,000, который сдают за $1,350 в месяц — что превосходит желаемое правило 1%.

      Секрет в том, чтобы смотреть за пределы побережий.

      Дастин и его ученики находят сделки в:

      Огайо (окрестности Кливленда, Кэнтона, Акрона)

      Индиане

      Теннесси (неподалёку от Мемфиса)

      Алабаме

      Техасе (отдельные рынки)

      Критерии поиска для начинающих:

      3 спальни, 2 ванных

      1,200–1,600 квадратных футов

      Цена покупки $85,000–$150,000

      Целевые районы с хорошим арендным предложением

      Используйте Redfin, Zillow или Trulia для фильтрации объектов, но не перегружайтесь вариантами. Вместо этого следуйте системному подходу Дастина.

      Система построения бизнеса, которая предотвращает катастрофы

      Вот где большинство новых арендодателей терпят неудачу: они сначала покупают, а потом в панике ищут управление. Дастин полностью меняет этот подход.

      Постройте свой бизнес ПЕРЕД покупкой объектов.

      Шаг 1: Сначала найдите менеджера по объектам

      Проведите интервью с 6 разными компаниями

      Позвоните каждой по 3 раза (понедельник, среда, пятница)

      Проверьте их отзывчивость — если они не перезвонят в течение 24–48 часов до того, как у них окажутся ваши деньги, это красный флаг

      Задайте ключевой вопрос: «Вы будете управлять именно этой конкретной недвижимостью?»

      Шаг 2: Обеспечьте варианты финансирования

      Вместо традиционных ипотек, зависящих от вашего дохода, используйте кредиты DSCR (Debt Service Coverage Ratio).

      Эти коммерческие кредиты основаны на доходе от аренды объекта, а не на вашем личном доходе — идеально для молодых инвесторов или тех, у кого переменный доход.

      Дочь Дастина в 16 лет квалифицировалась, потому что арендная плата $1,350 с лихвой покрывала ипотеку, налоги и страховку с более чем $300 оставшимися в виде денежного потока.

      Шаг 3: Постройте сеть экспертов

      Инспекторы для оценки состояния недвижимости

      Подрядчики для ремонтов и работ

      Ипотечные брокеры, специализирующиеся на инвестиционных объектах

      Агенты по недвижимости (совет: работайте с листинговым агентом для лучшего потока сделок)

      Профессиональный совет: пусть несколько членов команды проверяют работу друг друга. Не доверяйте оценке только одного человека.

      Креативные стратегии финансирования

      «У меня недостаточно денег на первоначальный взнос!»

      У Дастина есть 18 различных методов финансирования, но вот самые доступные:

      Кредиты DSCR

      10–25% первоначального взноса

      Основаны на доходе от недвижимости, а не на личном доходе

      Более высокие процентные ставки, но максимальная гибкость

      FHA House Hacking

      3.5% первоначального взноса

      Проживайте в одном помещении дуплекса/триплекса

      Сдавайте другие единицы, чтобы покрыть ипотеку

      Переезжайте через год, оставив объект в аренде

      Переработка капитала (Equity Recycling)

      Как только у вас накопится капитал, используйте рефинансирование с выдачей наличных для финансирования дополнительных покупок. Дастин недавно взял $550,000 с шести объектов в Огайо (без налогов), чтобы инвестировать в многоквартирные комплексы.

      Опция «под ключ»: плюсы и минусы

      Что такое turnkey-собственности? Компании покупают проблемные объекты, ремонтируют их, находят арендаторов и продают инвесторам с наценкой.

      Минусы:

      Вы теряете возможность вынужденного удорожания (они захватывают этот капитал)

      Качество управления недвижимостью сильно варьируется

      Более высокая цена покупки

      Плюсы:

      Меньше ожидаемых капитальных расходов в ближайшие 5+ лет (новая крыша, HVAC и т. п.)

      Лучшее качество арендаторов (полностью отремонтированные объекты)

      Быстрый вход для занятых профессионалов

      Рекомендация Дастина: Akron Turnkey для начинающих (упомяните, что вы узнали о них от Master Passive Income, чтобы получить скидку).

      Но если у вас есть время и вы хотите максимальную доходность, покупайте проблемные объекты и управляйте ремонтом самостоятельно.

      Продвижение себя: от нуля до потока сделок

      Начните с вашей сети, но не останавливайтесь на этом. Дайте всем знать, что вы покупаете инвестиционную недвижимость:

      Оптовики (wholesalers) — инвесторы, которые находят сделки и продают контракты

      Другие инвесторы — часто у них слишком много сделок

      Менеджеры по объектам — видят возможности первыми

      Титульные компании — связаны со всей деятельностью на рынке недвижимости

      Позиционируйте себя как серьёзного покупателя, а не «проверяющего». Наличие финансирования и команды доказывает, что вы можете быстро закрывать сделки.

      Что ломает арендодателей (и как этого избежать)

      Препятствие №1: Покупка неправильной собственности в неправильном районе

      Решение: Сначала соберите команду, особенно менеджмент недвижимости. Если они не будут управлять, не покупайте.

      Препятствие №2: Превращение в «мам и пап» операцию

      Решение: Внедрите системы с первого дня. Аренда платна 1 числа, просрочка 4 числа, уведомление о выселении 7 числа. Никаких исключений, никаких эмоций.

      Препятствие №3: Неправильное масштабирование

      Решение: Нанимайте управление недвижимостью, используйте технологии и сосредоточьтесь на роли владельца бизнеса, а не исполнителя.

      «Я ненавижу, когда моя арендная плата опаздывает. Поэтому… я обращаюсь со всеми точно одинаково», — поделился Дастин.

      Рынок недвижимости: пузырь или возможность?

      Коммерческая недвижимость (многоквартирные дома, офисные здания): определённо в пузырной зоне. Переиспользованные синдикации страдают из‑за более высоких процентных ставок.

      Жилая недвижимость: смешанные сигналы, но Дастин видит возможности в сегменте однофамильных арендных домов.

      Реальный пузырь: краткосрочная аренда (Airbnb). Только в Аризоне 70,000 объектов краткосрочной аренды, переполнение снижает ставки, а муниципалитеты ужесточают разрешения. Многие переобременённые инвесторы STR столкнутся с лишением права выкупа в ближайшие годы.

      Для инвесторов в долгосрочную аренду это создаёт возможность, поскольку конфискованные объекты возвращаются на рынок, а спрос на жильё остаётся высоким.

      Инструменты и ресурсы

      Анализ сделок:

      IncomeBuilder.io — бесплатный инструмент анализа объектов от Дастина

      Встроенная система зелёного/красного света для быстрой оценки сделки

      Финансирование:

      Брокеры по DSCR-кредитам в целевых рынках

      Более 20 проверенных ипотечных брокеров через сеть Дастина

      Управление недвижимостью:

      Проведите интервью минимум с 6 компаниями

      Используйте 22‑вопросную схему Дастина

      Проверьте отзывчивость с помощью нескольких попыток контакта

      Исследование рынка:

      Google Maps для оценки наличия объектов

      Местные менеджеры по объектам для анализа района

      Ошибки, которых следует избегать

      Покупать до того, как выстроена команда — сначала создайте инфраструктуру бизнеса

      Фокусироваться только на удорожании — приоритизируйте ежемесячный денежный поток

      Долговременно управлять объектами самостоятельно — используйте профессиональное управление с первого дня

      Эмоциональное управление арендаторами — внедрите системные, последовательные процессы

      Инвестировать на вашем дорогом локальном рынке — идите туда, где цифры имеют смысл

      Что дальше у Дастина?

      Дастин продолжает расширять портфель и одновременно обучает других на MasterPassiveIncome.com. Сейчас он сосредоточен на разработке IncomeBuilder.io — программного обеспечения, которое ведёт инвесторов через весь процесс приобретения и управления объектом.

      Он также работает над наследием: помогает каждому из своих пяти детей приобрести по 10 объектов, создавая поколенческое богатство, которое будет нарастать десятилетиями.

      Ещё раз: посмотрите бесплатный стартовый курс Дастина по инвестированию в недвижимость и узнайте больше о его проверенных системах!

      Главный совет Дастина для Side Hustle Nation

      «Никогда не сдавайтесь. Учитесь тому, что работает».

      Ссылки эпизода

      Эпизод 387 с Dustin Heiner

      Master Passive Income

      Бесплатный курс Master Passive Income

      Redfin

      Zillow

      Trulia

      Кредиты DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

      Akron Turnkey

      Airbnb

      IncomeBuilder.io

      Подкаст Master Passive Income

      Хотите ещё Side Hustle Show?

      Начните свой бесплатный челлендж на $500. Мой бесплатный 5‑дневный email‑курс показывает, как добавить $500 к вашему доходу.

      Присоединяйтесь к бесплатному сообществу Side Hustle Nation. Бесплатная группа в Facebook — лучшее место для связи с другими сайд‑хастлерами и получения ответов на ваши вопросы.

      Скачайте The Side Hustle Show. Мой бесплатный подкаст делится способами заработать дополнительно с практическими еженедельными выпусками.

      Награждаемый Side Hustle Show — подкаст №1 о сайд‑хастлах с более чем 1,300 пятизвёздочными отзывами!

      Слушайте в вашем любимом подкаст‑приложении или прямо в браузере.